영끌하지 않고 집 사는 법

부동산 경매 시작하는 법

 

"남들이 하지 않는 방법으로 해야 돈을 법니다"

당연한 말이지만 많은 사람들이 지키지 않습니다. 남들이 하지 않는 방법으로 투자를 하려면 막대한 양의 공부가 필요하기 때문이죠. 대부분의 사람들은 주변 사람들의 얘기를 듣고, TV, 유튜브를 보며 지레짐작으로 투자를 합니다. "여기가 올랐다더라, 저기가 올랐다더라" 이리저리 휩쓸리며 투자를 합니다. 

2020년, 전국적으로 아파트 가격이 미친 듯이 치솟았습니다. 정부는 계속해서 새로운 규제를 내놓았지만, 상승세는 꺾이지 않았죠. 오히려 불난 집에 기름을 붓는 격이었습니다. 2030대 젊은 청년들은 "이러다 평생 집 못 사겠다" 하는 마음에 영끌해서 패닉 바잉(Panic Buying)하기 시작했습니다. 

 

삼성전자 주가 상승으로 투자 인구가 급등했습니다

삼성전자 주가의 급상승도 사람들의 심리적 요소가 한몫했다고 볼 수 있습니다. 친구, 직장동료, 가족들이 삼성전자에 투자해서 돈을 버는 것을 보며 많은 사람들이 뛰어들기 시작했습니다.

 

이러한 현상들은 투자가 아닌 투기에 가까웠습니다. 삼성전자 주식을 매수한 사람들 중 재무제표와 비즈니스 모델을 제대로 분석하고 공부한 사람은 과연 몇이나 될까요. 

한편, 대한민국 국민 대부분이 아파트와 주식에 정신이 쏠려있을 때 이현민 탱크옥션 대표는 일반적이지 않은 방법으로 돈을 벌고 있었습니다. 민법 강사에서 경매 투자자로, 투자회사 대표이자 경매정보 사이트의 대표인 그는 이 시국에 어떻게 돈을 벌고 있을까요. 그가 선택한 방법은 '경매'였습니다.

 

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탱크옥션 이현민 대표

Q. 경매를 처음 시작한 계기가 있었나요?

 

감동적인 스토리가 있는 건 아닙니다. 원래 제 직업은 강의하는 사람이었습니다. 민법 강의를 했었어요. 강사 초창기 때는 추운 시절이 있었죠. 가장 큰 고생은 3년 동안 페이를 못 받고 시간들이었습니다. 페이를 못 받다 보니 돈은 벌어야겠고, 낮에 강의를 하고 저녁 때는 다른 일을 했습니다. 

대리운전을 하다가 어떤 회장님을 알게 됐습니다. 어쩌다보니 그 회장님의 기사 생활을 하게 됐어요. 어마어마한 부자였습니다. 제가 운전을 해드리고 5대의 차를 관리해 드렸어요. 집이 두 개가 있으셨는데 한 번씩 가서 청소해 드리면서 허드렛일을 도맡아 했습니다. 일을 하면서 그분과 연을 맺게 됐는데, 그 회장님이 처음으로 저에게 "경매를 해보세요"라고 말씀을 해주셨습니다. 뜬금없긴 했지만 사실 그 한 마디 때문에 부동산 경매에 관심을 갖게 됐어요.

그리고 실질적으로 해보면서 정말 놀랐던 것은, 경매와 관련된 모든 내용들을 제가 이미 다 알고 있었습니다. 저는 민법 강사였으니까요. 법 관련 공부를 오래 했었거든요. 법에 대해서는 이미 다 알고 있었는데, 돈으로 풀어내지 못했을 뿐이었죠. 한 번 눈을 뜬 이후에는 경매에 매진하게 되었습니다.

 

Q. 요즘은 어떤 투자를 하고 계신가요?

 

처음 경매에 입문했을 때는 개인투자자들이 다 하듯이 아파트 빌라에 관심을 가졌었어요. 계속 낙찰을 받았었죠. 그러다가 상가 낙찰을 받아서 상가를 운영해 보기도 하고.. 그러다가 관심을 갖게 된 것이 토지 쪽이었습니다. 지금도 주로 하고 있는 영역은 '공사 중단 토지'에요. 수익이 크기 때문에 그렇습니다.

제가 운영하고 있는 회사는 '탱크 옥션'과 '탱크 솔루션' 입니다. 탱크 옥션은 말 그대로 경매 정보를 제공하는 회사입니다. 경매에 관심이 있는 분들에게 대법원에 올라가 있는 경매 정보를 재편집해서 제공하고 있는 회사예요. 탱크 옥션에서는 교육장도 같이 운영하고 있습니다. 

 

두 번째 법인인 탱크 솔루션은 말 그대로 부동산 투자하는 회사입니다. 일반적인 부동산 투자회사와 다른 점은 채권을 활용해서 부동산을 투자하는 회사라는 점이죠. 경매 베이스로 해서 채권 작업을 먼저 하고, 부동산을 취득해서 부가가치를 창출시킬 수 있는 사업들을 매년 한 두 가지 꼽아서 진행하는 회사입니다. 

 

Q. 경매 투자 수익률은요?

 

통상 분양상가의 1년 요구 수익률은 6% 정도 입니다. 그런데 제가 이때까지 진행했던 것들, 회사에서 진행하는 것들은 연 수익률 100% 미만이 없습니다. 일반적인 수익률에 비해서는 현저하게 높은 편이죠. 배당에 대한 이해가 전제된 상태에서 채권투자가 먼저 선행되면, 실질적으로 이 부실채권을 특수물건에 접목시켰을 때는 수익률이 굉장히 극대화됩니다. 수익을 극대화시키기 위해서는 남들이 하지 않는 걸 해야 합니다.

남들이 안 하는 건 공부입니다. 부동산 투자하시는 분들 공부 죽어도 안 하거든요. 그러다 보니 공부한 사람들은 일반인들하고 비교가 안 되는 수익을 낼 수 있습니다. 경매 강의를 들으시는 분들은 대부분 강의 듣는 것 자체가 공부라고 생각합니다. 분명히 말씀드리지만 강의 듣는 건 절대 공부가 아닙니다. 강의 듣는 건 그냥 듣는 거예요.

내가 알고 있는 걸 남한테 설명할 수 있을 정도로 완벽히 이해해야 해요. 강의 들었던 내용들을 복기하면서 행간의 의미를 깨우치면서 생각하고 고민하는 것들이 공부죠. 힘든 과정을 겪고 나서야 스스로의 인사이트가 만들어집니다. 긴 인생을 놓고 봤을 때 6개월은 그렇게 긴 기간이 아닙니다. 마음이 잡히셨으면 6개월 동안만 죽었다고 생각하고 공부에 몰입해 보세요. 평생을 써먹을 수 있는 기술이 될 수 있습니다.

 

Q. 기억에 남는 수강생이 있으신가요?

 

기억에 남는 수강생이 있죠. 우리가 사법고시 보려고 공부하는 건 아니잖아요. 공부한 내용을 실전에 적용시켜서 수익을 극대화시키는 수강생분들이 가장 기억에 많이 남아요.

예컨대 과거에 배당 강의를 진행한 적이 있었어요. 배당 강의에서는 채권을 활용하는 방법을 가르쳐드리거든요. 경매 위에 부동산이 있고 부동산 위에 채권이 있습니다. 부실채권을 활용하는 방법을 제대로 배우면 수익은 극대화시킬 수 있어요.

 

수강생들이 부실채권을 활용할 수 있도록 배당 강의를 진행했었는데 가르쳐드린 내용 이상으로 채권 활용을 잘하는 분이 계셨어요. 담보채권만 사 오는 게 아니고 일반 채권을 핸들링할 수 있는 능력까지 갖추는 모습을 보면서 굉장히 기분이 좋았었죠.

지금도 부동산 투자를 계속하고, 청출어람이라는 말이 어울릴 정도로 잘나가는 수강생분들이 몇 분 계십니다. 제가 가르친 내용을 그대로 습득해서 부를 창출하고 있으니까 기억에 많이 남을 수밖에 없죠. 

 

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